Правовая позиция по коммунальным платежам от адвоката Александра Приезжего. Update

В силу ч. 9. ст. 161 ЖК РФ, многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

В соответствии с п. 14 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 27.03.2018) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», управляющая организация, выбранная в установленном жилищным законодательством Российской Федерации порядке для управления многоквартирным домом, приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации, или с даты заключения договора управления многоквартирным домом, в том числе с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления по итогам проведения открытого конкурса, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией.

Исходя из этой правовой нормы ООО «Чистый город», в связи с не заключением с ресурсоснабжающими организациями договора о приобретении у них коммунального ресурса, не имеют право приступать к   управлению  многоквартирным домом.

Подтверждения этого общего правила можно найти в позиции Верховного суда РФ нашедшего свое отражение в разъяснениях, приведенных в пункте 9 раздела VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014,

ВОПРОС 9. Можно ли признать управляющую организацию исполнителем коммунальных услуг в отсутствие заключенного с ресурсоснабжающей организацией договора о приобретении коммунального ресурса?

ОТВЕТ. Согласно п. 14 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354 (далее — Правила), управляющая организация, выбранная в установленном жилищным законодательством Российской Федерации порядке для управления многоквартирным домом, приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации, или с даты заключения договора управления многоквартирным домом, в том числе с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления по итогам проведения открытого конкурса, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией.
Таким образом, в силу п. 14 Правил предоставление управляющей организацией коммунальных услуг потребителям не осуществляется без заключения соответствующего договора с ресурсоснабжающей организацией.
Подобное регулирование, в частности, направлено на обеспечение стабильности оказания коммунальных услуг при смене по решению общего собрания собственников помещений одной управляющей организации на другую.

Вместе с тем, если управляющая организация фактически приступила к управлению общим имуществом многоквартирного дома во исполнение решения общего собрания собственников помещений и из представленных письменных доказательств следует, что собственники помещений вносят плату за коммунальные услуги управляющей организации, а ресурсоснабжающая организация выставляет последней счета за поставку соответствующего ресурса, отношения между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией в соответствии с п. 1 ст. 162 ГК РФ могут быть квалифицированы как фактически сложившиеся договорные отношения по снабжению ресурсом по присоединенной сети.

Поэтому в подобной ситуации управляющая организация может быть признана выполняющей функции исполнителя коммунальных услуг в соответствии с п. 14 Правил.

При наличии спора о том, какая из управляющих организаций осуществляет функции управления многоквартирным домом, вопрос о наличии договорных отношений с ресурсоснабжающей организацией и моменте их возникновения определяется судами исходя из конкретных обстоятельств дела.

Это и подтверждает например и Определение Верховного Суда РФ от 16.07.2018 N 308-ЭС18-3279 по делу N А63-9878/2017, где указывается, что если ресурсоснабжающая компания поставляет ресурсы даже в отсутствие договора а управляющая компания и жильцы принимают эти самые ресурсы то их надо оплачивать даже при отсутствие договора на их потребление

ООО «ТЭК Дом» не была выбрана в установленном жилищным законодательством Российской Федерации порядке для управления многоквартирным домом после проведения выборов органом местного самоуправления или по итогам проведения открытого конкурса управляющей организации.

В свою очередь, указанный конкурс органами местного самоуправления был проведен в связи с отсутствием решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации.

Возникает вопрос: кто должен или вправе управлять многоквартирным домом до того момента как управляющая организация, выбранная в установленном жилищным законодательством Российской Федерации порядке для управления многоквартирным домом, приступит к исполнению своих обязанностей по управлению многоквартирным домом?

Согласно ст. 200 ЖК РФ, лицензиат, в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае прекращения или аннулирования лицензии в соответствии со статьей 199 ЖК РФ обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до дня:

возникновения в соответствии с частью 7 статьи 162 настоящего Кодекса обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса;

В силу ч 7 ст. 162 ЖК РФ Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

Правовая коллизия заключается в том, что ООО «Чистый город», не может приступить к управлению домами по изложенным выше причинам.

Поэтому до наступления момента когда ООО Чистый город  вправе приступить  к исполнению договора управления многоквартирным домом обязанности по управлению домами лежит ООО ТЭК Дом.

В свою очередь часть ресурсоснабжающих  организаций отказывается в силу разных причин заключать договора на поставку ресурсов ООО «Чистый город»

Также существует проблема приема передачи технической документации на дома и инженерные сети от  ООО ТЭК Дом ООО «Чистый город».

ООО «Чистый город» в настоящее время пытается наладить управление домами. Такое право, по их мнению, было ими получено по итогам проведения открытого конкурса управляющей организации органом местного самоуправления.

ОО ТЭК Дом считает что до заключения договоров с РСО и передачей документации они являются единственной легитимной управляющей компанией

В связи с этой ситуацией и возникает проблема выставления двойных платежей за ЖКУ

Обе компании терпят убытки в сложившийся ситуации, но основные проблемы испытывают жители микрорайона, которым приходят  платежные документы от обеих компаний,
Жильцы не понимают,  кто же из двух  компаний является единственной легитимной управляющей компанией и кому следует платить

Сложившаяся практика взыскания денежных средств за оказанные ЖКУ традиционно идет двумя путями

Ограничения или приостановлении коммунальной услуги неплательщикам или взыскание денежных средств за ЖКУ в судебном порядке

Следует отметить, что управляющая организация, согласно ст. ст. 117, 118 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 вправе ограничить или приостановить предоставление коммунальной услуги в случае неполной оплаты потребителем коммунальной услуги в порядке и сроки, которые установлены настоящими Правилами.

Судебная практика по взысканию оплаты с неплательщиков ЖКУ в нашем микрорайоне  крайне скудна и противоречива.

Выдавались судебные приказы и в случае если они были оспорены должниками ООО ТЭК Дом подавал иски в суд в общем порядке.
Одинцовский суд в основном иски ООО ТЭК Дом удовлетворяет. Известно о случае отказа в удовлетворении подобного иска Кунцевским судом г. Москвы. Однако в апелляционном порядке решение было отменено Иск ТЭК Дома был удовлетворен

Однако, еще раз отмечу, подобных исков ООО ТЭК Дом подает далеко не на всех должников, видимо в связи с трудоемкостью процесса.

ООО Чистый город пока занимается получением судебных приказов  на должников

Какой же существует выход из сложившейся ситуации ?

Мне представляется на сегодняшний день следующее.

Проведение общего собрания собственников жилья

Принятия решение заключения прямых договоров с поставщиками ресурсов Общее собрание собственников помещений в МКД может принять решение о переходе на прямые договоры с РСО (п. 1 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ).

В таком случае прямой договор считается заключенным с даты, определённой в решении ОСС.

По решению РСО этот срок может быть перенесён, но не более чем на три календарных месяца.

О переносе срока РСО уведомляет инициатора собрания не позднее пяти рабочих дней со дня получения копий решения и протокола ОСС. Порядок уведомления описан в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.

Выбор управляющей компании которая будет  заниматься только  управлением домами

В случае отказа ресурсоснабжающих организаций заключать прямые договора с жильцами необходимо готовиться к организации  понуждении их к этому, как в судебном так и во вне  судебном порядке

Хотя еще раз,  строго по закону в силу положений с. 157.2 ЖК РФ при принятии общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения, предусмотренного пунктом 4.4 части 2 статьи 44 ЖК РФ  ресурсоснабжающие организации  обязаны  предоставить  коммунальные услуги.

Однако в этой стране возможно все и все возможно

Адвокат Александр Приезжий

 


Стиль и орфография автора сохранены.

Источник — телеграмм канал А.Приезжего.

Мнение авторов статей, публикуемых в данной рубрике нашего журнала, может не совпадать с позицией администрации сайта. Администрация сайта готова рассмотреть предложения о публикации иных мнений других авторов по актуальным темам, в том числе альтернативные точки зрения.

Администрация сайта

Комментировать