Какие вопросы стоит задать органам ГЖИ?

Ниже представлен анализ ситуации «двойных платежных документов» и сформулирован ряд вопросов к органам государственной жилищной инспекции. Неравнодушные жители ЖК «Немчиновка» призывают использовать данный текст для подготовки индивидуальных обращений в органы ГЖИ. По желанию допускается вносить собственные корректировки. Предложения по дополнению также приветствуются. Текст подготовлен на базе адвокатского запроса адвоката А.Приезжего.

Обсудить ситуацию в режиме он-лайн можно в телеграм-чате
@akfakt.


Руководителю Главного управления Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области» в ранге министра — Главному государственному жилищному инспектору Московской области Сокову Вадиму Викторовичу.

123592, г. Москва, ул. Кулакова, д. 20, корп.1, технопарк «Орбита-2»

от гр.___________________________

проживающего по адресу: Московская область, Одинцовский район, с.Немчиновка, ул. _______________________

Уважаемый Вадим Викторович !

В силу положений ст.2 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе и обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда.

Вопросы предупреждения, выявления и пресечения нарушений жилищного законодательства, в том числе и в части оказания населению жилищно-коммунальных услуг (далее — ЖКХ) постановлением Правительства РФ от 11.06.2013 N 493 «О государственном жилищном надзоре» отнесены к компетенции государственного жилищного надзора.

Однако, на протяжении более чем трех лет права и законные интересы жителей многоквартирных жилых домов (далее — МКД), расположенных по следующим адресам: Московская область, Одинцовский район, с. Немчиновка, ул. Связистов, д. 1, д. 2, д. 4, д. 5, д.6, д.9, д.11, Советский проспект, д.98, д.100, д.102, д.104, д.106, неоднократно были нарушены, в частности:

— одновременно двумя управляющими организациями незаконно возложены на жителей обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг;

— территориальными органами государственного жилищного надзора нарушены требования законодательства об осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля, а также законодательства о порядке расмотрения обращений граждан.

В период с 2010 года по 2015 год на основании заключенного с застройщиком ОАО «494-УНР» договора вышеуказанными МКД управляла управляющая компания ООО «ТЭК-Дом».

У лиц, получивших жилые помещения от застройщика, также были заключены договора управления с этой управляющей компанией.

С 1 мая 2015 года согласно положениям Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ лицензирование управляющих компаний в сфере ЖКХ стало обязательным.

На 1 мая 2015 г. у ООО «ТЭК-Дом» указанная лицензия отсутствовала.

В соответствии со ст.161 ЖК РФ в качестве управляющей организации для управления многоквартирными домами по итогам открытых конкурсов, проведенных органами местного самоуправления, была отобрана управляющая организация ООО «РЭП Немчиновка»:

ул. Связистов, д.2 — извещение о проведении конкурса №210515/3301671/02 от 21.05.2015;

ул. Связистов, д.5 — извещение №220915/3301671/01 от 22.09.2015;

ул. Связистов, д.4, д.6 — извещения №220915/3301671/02 от 22.09.2015;

Советский проспект, д.102, д. 104, 106, ул. Связистов, д.11, д. 9 — извещение №210515/3301671/03 от 22.09.2015.

ООО «ТЭК-Дом» получило необходимую лицензию №1088 14 октября 2015 г. и в конкурсах участие не принимала.

Однако, после 1 мая 2015 г. и даже после подведения итогов конкурсов управляющая компания ООО «ТЭК-Дом» продолжила осуществлять управление вышеуказанными МКД. Тогда как, ООО «РЭП Немчиновка» к управлению домами не приступило в связи с отсутствием заключенных договоров с ресурсо-снабжающими организациями (далее — РСО) и с жителями.

Тем не менее, с мая 2015 г. жители вышеуказанных МКД стали получать одновременно два платежных документа от двух разных управляющих компаний: ООО «ТЭК-Дом» и ООО «РЭП Немчиновка» (в дальнейшем в порядке правопреемства — АО «Одинцовские Теплосети»).

По обращению ряда жителей по данным фактам Одинцовской городской прокуратурой была проведена проверка. Проверкой Прокуратуры установлено, что ООО «ТЭК-Дом» не имеет права в одностороннем порядке прекратить управление вышеуказанными многоквартирными домами, фактически управляет ими и обязано впредь управлять ими «до момента фактической передачи права управления» новой управляющей организации (мнение заместителя прокурора Е.В.Дьяковой от 19.02.2018 г.). Одинцовской городской прокуратурой внесено представление об устранении нарушений жилищного законодательства в адрес АО «Одинцовская теплосеть».

Также, летом 2018 года Немчиновским отделом полиции по факту выставления жителям вышеуказанных МКД платежных документов управляющей организацией ООО «ТЭК-Дом» была проведена проверка. По материалам проверки вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, данное решение Одинцовской городской прокуратурой признано законным и обоснованным.

По итогам новых открытых конкурсов, проведенных органами местного самоуправления в апреле 2018 года (для многоквартирных домов по ул. Связистов, д.1, Советский пр-т, д.98, Советский пр-т, д.100, извещение о проведении конкурса №200218/3301671/01 от 20.02.2018 г.) и в августе 2018 года (для остальных домов, извещение о проведении конкурса №130718/3301671/01 от 13.07.2018 г.), в качестве управляющей организации для управления вышеуказанными МКД была отобрана управляющая организация ООО «Чистый Город».

С момента подведения итогов новых конкурсов и по настоящее время жители вышеуказанных МКД получают одновременно два платежных документа от двух разных управляющих компаний: ООО «ТЭК-Дом» и ООО «Чистый город».

Из данных платежных документов следует, что управляющая компания ООО «Чистый город» оказывает жителям многоквартирных домов по ул. Связистов, д.1, Советский пр-т, д.98, Советский пр-т, д.100, услугу, обозначенную как «текущее техническое обслуживание» и поставку коммунального ресурса в виде электроэнергии, а жителям остальных домов — только «текущее техническое обслуживание».

Платежный документ, выставляемый ООО «Чистый город», вызывает вопросы о его соответствии требованиям ст. 154 ЖК РФ и п. 69 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, в части наличия непредусмотренной жилищным законодательством услуги «текущее техническое обслуживание», а также в связи с отсутствием коммунальных услуг в виде отопления, водоснабжения (ГВС, ХВС) и водоотведения фактически потребляемых жителями.

Согласно платежным документам, выставляемым ООО «ТЭК-Дом», эта организация оказывает весь спектр коммунальных услуг, включая содержание и ремонт жилых помещений, а также поставку всех коммунальных ресурсов жителям МКД.

Перечисленные особенности платежных документов объективно отражают ситуацию с отсутствием у ООО «Чистый город» договора с РСО в лице ООО «Теплоэнергосервис» на поставку ресурсов в виде отопления, водоснабжения (ГВС, ХВС), водоотведения, а также противоречивую ситуацию в части договоров с РСО в лице АО «Мосэнергосбыт» на поставку электроэнергии.

Напротив, ООО «ТЭК-Дом» имеет заключенные договора с ООО «Теплоэнергосервис» на поставку ресурсов в виде отопления, водоснабжения (ГВС, ХВС) и водоотведения.

В силу ч. 9 ст. 161 ЖК РФ, многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Из многочисленных ответов «Государственной жилищной инспекции Московской области» (далее — органы ГЖИ) на обращения жителей следует, что на основании сведений, размещенных в настоящее время в соответствующем реестре лицензий субъекта Российской Федерации, органы ГЖИ единственной легитимной компанией считают ООО «Чистый город».

По мнению органов ГЖИ, после подведения итогов конкурсов 2015 г. ООО «ТЭК-Дом» «законных оснований» для управления МКД не имеет и выставляет платежные документы жителям «в нарушение жилищного законодательства». Однако, никаких процессуальных документов, подтверждающих реагирование и принятие мер пресечения незаконно, по мнению органов ГЖИ, выставляемых платежных документов, и иных мер для устранения сложившейся ситуации, в ответах ГЖИ не представлено. Есть основания полагать, что, несмотря на многочисленные обращения жителей по вопросу пресечения незаконно выставленных платежных документов, органы ГЖИ проверок соблюдения ООО «ТЭК-Дом» требований жилищного законодательства в части деятельности по выставлению жителям платежных документов не проводили и вместо ответа по существу ограничивались доведением до жителей сведений из реестра лицензий и разъяснением отдельных норм права, в том числе права жителей на обращение в суд.

В то время как из норм жилищного законодательства и положения о Главном управлении Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области», а также из практики их применения следует, что в случае выявления нарушений лицензиатом лицензионных требований, предусмотренных ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, выразившихся в управлении МКД в отсутствии сведений об основании управления им в реестре, органы ГЖИ выдают лицензиату предписание о прекращении организации и ведения расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включая услуги и работы по управлению многоквартирным домом, начислению обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, оформлению платежных документов и направлению их собственникам, и пользователям помещений.

Таких действий органы ГЖИ в отношении ООО «ТЭК-Дом» с 1 мая 2015 г. по настоящее время не осуществили.

Напротив, из процессуальных докуметов, находящихся в открытом доступе, следует, что на протяжении всего периода времени (2015-2018 гг.), в течение которого вышеуказанные МКД находятся в ситуации двойных платежных документов, органы ГЖИ  в ходе проверок и выявления фактов отдельных нарушений правил содержания и ремонта МКД, указывали в протоколах, в качестве лица, ответственного за надлежащее содержание и ремонт МКД и виновного исполнении своих обязанностей ненадлежащим образом, именно ООО «ТЭК-Дом» (например, акт проверки от 14.02.2018 № 08ОГ/17-167-26-17-2018).

Таким образом, позиция органов ГЖИ, обозначаемая в разъяснениях жителям, не находит подтверждения в официальных процессуальных документах этого органа и противоречит позиции правоохранительных органов.

Обращаясь к судебной практике, можно отметить, что толкование, в силу которого отсутствие в реестре лицензий сведений означает безлицензионное, а следовательно, нелигитимное управление, не соответствует содержанию закона и противоречит положению части 1 статьи 192 ЖК РФ, не учитывает позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в п. 21 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015 (в ред. от 28.03.2018), из которого следует, что «отсутствие в реестре лицензий сведений о многоквартирном доме, фактическую деятельность по управлению которым осуществляет лицензиат, само по себе не означает недействительность ранее выданной лицензии… и не образует объективную сторону состава административного правонарушения».

Позиция органов ГЖИ о неправомерности выставления ООО «ТЭК-Дом» платежных документов  на оплату поставленных коммунальных услуг, по моему мнению,  противоречит определению  Верховного суда Российской Федерации (далее — ВС РФ) (№310-КГ17-16189 от 13.11.2017г.).

Из данного определения следует, что право на взимание платы не связано с исполнением обязанности по внесению изменений в реестр лицензий, а вытекает из условий договора управления (при наличии четко выраженной воли собственников на заключение договора с управляющей компанией, которая фактически предоставляла им коммунальные услуги, и расторжении договора с прежней).

В этой связи признание платежных документов  ООО «ТЭК-Дом» незаконными приведет к незаконному освобождению собственников от оплаты потребленных услуг и бремени содержания имущества, тогда как нормы жилищного законодательства направлены, прежде всего, на обеспечение непрерывности осуществления деятельности по управлению и обслуживанию многоквартирных домов в целях соблюдения прав жильцов и безопасности эксплуатации многоквартирных домов. Иной подход, то есть позиция органов ГЖИ о зависимости начала осуществления функций по управлению домом от внесения или невнесения в реестр лицензий не отвечает изложенным принципам.

Также, по моему мнению, органами ГЖИ не дается правовой оценки применительно к фактическим обстоятельствам сложившейся ситуации и другой немаловажной правовой норме.

Согласно п. 14 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, управляющая организация, выбранная в установленном жилищным законодательством Российской Федерации порядке для управления МКД, приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме… с даты заключения договора управления многоквартирным домом, в том числе с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления по итогам проведения открытого конкурса, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией.

Исходя из этой правовой нормы, в связи с отсутствием у управляющей компании ООО «Чистый город» договора о приобретении коммунального ресурса (в виде отопления, водоснабжения (ГВС, ХВС), водоотведения), а также с учетом принципа обеспечения непрерывности осуществления деятельности по управлению и обслуживанию многоквартирных домов остается неопределенной дата начала реализации управляющей компании ООО «Чистый город» права управления вышеуказанными МКД.

Не ясным остается вопрос о порядке оплаты потребленных жителями коммунальных услуг, предоставленных ресурсоснабжающей организацией, фигурирующих в платежных документах, выставленных ООО «ТЭК-Дом», и соответственно отсутствующих в платежных документах, выставленных ООО «Чистый город».

Отвечая на обращения собственников вышеуказанных МКД, органы ГЖИ доводят до их сведения положение п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», в котором указано, что при выборе новой управляющей организации надлежащим исполнением обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг является внесение платы этой управляющей организации при наличии заключенного договора управления многоквартирным домом.

Надлежащим исполнением обязательств по оплате жилого помещения и коммунальных услуг считается внесение платы предыдущей управляющей организации, если наниматель (собственник), действуя добросовестно при внесении платы, не обладал информацией о выборе новой управляющей организации (части 3 — 7.1, 8 — 10 статьи 155 ЖК РФ, статья 10 и пункт 1 статьи 408 ГК РФ). В таком случае, вновь выбранная управляющая организация, имеет право требовать взыскания с предыдущей управляющей организации уплаченных нанимателем (собственником) денежных средств по правилам, установленным главой 60 ГК РФ.

Однако, остается открытым вопрос, как указанное положение применительно к сложившейся ситуации защищает собственников от двойных взысканий оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги.

В любом случае органы ГЖИ не должны ограничиваться разъяснением отдельных правовых норм, а обязаны исполнять возложенные на них задачи по пресечению нарушений в жилищной сфере, в частности принять меры по решению проблемы и устранению двойных платежных документов.

Стоит обратить внимание и на тот факт, что в настоящее время ситуация осложняется ростом социальной напряженности, обусловленной тем, что обе управляющие компании и ООО «Чистый Город» и ООО «ТЭК-Дом» предпринимают ограничение и приостановку коммунальных услуг за неуплату согласно  процедуре прописанной главой XI «Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг», Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», но ровно так, как они, обе управляющие компании, эту процедуру понимают.

Обе управляющие компании инициируют судебные разбирательства с жителями микрорайона, предусмотренные законодательством Российской Федерации, по взысканию денежных средств за оказанные ЖКУ.

При этом, судебные органы могут взыскивать денежные суммы за оплату ЖКУ с жителей как в пользу одной управляющей компании, так в пользу другой управляющей компании.

В частности, здесь особо следует отметить апелляционное определение Московского городского суда по делу № 33-30562/2018 от 12 июля 2018 года, где суд учел отсутствие лицензии у ООО «ТЭК-Дом» и наличие лицензии у ООО «РЭП Немчиновка», на право управления домом, расположенным по адресу Московская область, Одинцовский район, г.п. Одинцово с. Немчиновка, ул. Связистов, д.5.

Однако суд посчитал, что это не лишает ООО «ТЭК Дом» в сложившихся фактических обстоятельствах, права управлять многоквартирным домом, а соответственно требовать оплату оказанных коммунальных услуг и постановил новое решение, которым решил взыскать с получателя коммунальных услуг в пользу ООО «ТЭК-Дом» задолженность, пени и расходы по госпошлине.

Таким образом, в условиях отсутствия процессуальных действий со стороны органов ГЖИ, судебные органы могут взыскивать оплату ЖКУ с жителей, оплативших один из двух платежных документов, в пользу управляющей компании, выставившей второй платежный документ.

Управляющая организация в соответствии со ст. 10 ЖК РФ приобретает права и обязанности на управление домом только с момента вхождения в договорные отношения с собственниками помещений, а именно с момента начала исполнения обязательств ч.7 ст. 162 ЖК РФ.

Вопросы договорных отношений регулируются ч. 5 и ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, ст. 162 ЖК РФ и так же вызывают немало вопросов у жителей.

В частности, с учетом фактических обстоятельств возникает вопрос:

применяется ли к жителям указанных выше МКД положение ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, согласно которому, если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом,

либо действует норма, предусмотренная ч. 5 ст. 161 ЖК РФ, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного ч.4 ст. 161 ЖК РФ открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного выше и руководствуясь действующим Законодательством РФ,

ПРОШУ:

1. Дать всесторонний ответ на все поставленные в настоящем обращении вопросы, в частности разъяснить:

— имело ли право ООО «Чистый город» приступить к управлению указанными выше МКД без заключения договора с РСО;

— с учетом различных оснований для проведения открытых конкурсов в каком порядке должен быть заключен договор между жителем (собственником или лицом, принявшим жилое помещение от застройщика) указанных выше МКД и ООО «Чистый город», в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК РФ или ч. 13 ст. 161 ЖК РФ;

— порядок оплаты предоставленных ресурсоснабжающей организацией и потребленных жителями коммунальных услуг в виде отопления, водоснабжения (ГВС, ХВС), водоотведения, фигурирующих в платежных документах, выставленных ООО «ТЭК-Дом», и соответственно отсутствующих в платежных документах, выставленных ООО «Чистый город»;

— порядок оплаты потребленной жителями коммунальной услуги в виде электроэнергии, с учетом того, что в отдельных случаях указанный коммунальный ресурс фигурирует в платежных документах обеих управляющих компаний;

— возможно ли двойное взыскание с собственников оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги;

— обращались ли органы ГЖИ в правоохранительные органы или в иные государственные органы для разрешения сложившейся ситуации, а если подобные обращения были, предоставить копии этих обращений и ответов на них.

2. Провести проверку платежных документов, выставляемых обеими управляющими компаниями, в части их законности и на предмет соответствия требованиям жилищного законодательства РФ, и принять меры к устранению незаконно выставленных платежных документов на оплату жилищно- коммунальных услуг.

В случае выявления нарушений лицензиатом лицензионных требований, предусмотренных ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, выразившихся в управлении МКД в отсутствии сведений об основании управления им в реестре выдать лицензиату предписание о прекращении организации и ведения расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включая услуги и работы по управлению многоквартирным домом, начислению обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, оформлению платежных документов и направлению их собственникам, и пользователям помещений.

3. Представить копии конкретных процессуальных документов, подтверждающих реагирование органов ГЖИ на сложившуюся ситуацию, а именно: акты проверок, предписания об устранении допущенных нарушений, протокол о возбуждении дела об административном правонарушении, постановление по делу об административном правонарушении.

4. Провести проверку действий должностных лиц 17 территориального отдела ГЖИ МО, допустивших сложившуюся ситуацию, противоречащую Законодательству РФ, создающую социальную напряженность и подрывающую доверие к органам государственной власти. В случае подтверждения фактов ненадлежащего исполнения обязанностей привлечь виновных должностных лиц 17 территориального отдела ГЖИ МО к ответственности.

Информирую Вас, что в случае непринятия Вами мер немедленного реагирования, направленных на возвращение ситуации в правовое поле, я оставляю за собой право на соответствующее обращение в правоохранительные органы с просьбой привлечь должностных лиц органов ГЖИ к уголовной ответственности за неисполнение своих должностных обязанностей.

Комментировать